赴深圳、寧波、蘇州地鐵車輛段上蓋物業開發考察的學習總結


一、考察項目簡介

1、深圳地鐵

深圳地鐵的物業開發開展得較早,并且開發的項目較多,幾乎所有的車輛段都進行了上蓋開發。深圳地鐵無論是開發項目的確立和管控還是管理部門對技術的標準控制都已經形成一定的定式和規則,可以參照學習,比如消防以及結構超限等。本次實地考察了前海車輛段、塘朗車輛段物業開發以及地鐵金融科技大廈站城一體開發項目。

前海車輛段上蓋物業開發結合白地形成整個城市綜合體大型開發項目,上蓋開發業態主要有金融服務的企業總部片區,體育運動場館,綠化景觀,小高層住宅片區以及幼兒園,蓋邊的白地還有高密度的商業和住宅開發。        

塘郎車輛段主要為住宅與公寓開發,上蓋開發業態為小高層住宅,幼兒園以及學校的操場。

另外重點了解了橫崗車輛段,長圳車量段上蓋開發情況。橫崗車輛段為雙層停車場的上蓋開發,第二層停車對結構的振動影響比較大,上蓋開發的業態主要為綠化景觀,配套商業和運動場地,住宅開發僅在一層停車列檢的范圍內。長圳車輛段目前正展現出車輛段上蓋以后形成蓋體造地的情況,等待著招拍掛以后就可進行后一步的商業開發。

2、寧波天童村車輛段

寧波天童村車輛段上蓋開發結合周邊的白地形成集商業住宅為主的TOD模式綜合開發項目。蓋體上的開發業態主要為車輛段廠前區生產辦公、住宅、幼兒園、文體中心以及軌道公司職工宿舍。目前蓋上物業開發住宅部分已經完全銷售完畢。周邊白地的住宅開發正在分期實施。                                  

3、蘇州太平車輛段上蓋開發項目由周邊白地和上蓋18層的住宅開發項目組成的TOD模式綜合開發,是國內目前蓋上開發高度較高的車輛段開發項目。

二、考察中對重點關注問題的學習總結

1、關于上蓋物業土地出讓程序、優惠政策支持、上蓋開發合作模式,物業開發前期方案的建筑布局、業態設置等考慮因素。

a、地鐵上蓋物業開發研究工作起步較早,探索實踐了自主式開發、代開發、協議型合作開發和法人型合作開發的模式,目前法人型合作開發模式用的比較多。特別已深圳地鐵更具代表性。

b、寧波地鐵是在考慮今后經濟發展的基礎上才確定進行上蓋物業開發決策(2010年),決策時承擔一定的風險。

c、蘇州太平車輛段上蓋開發時軌道公司進行的估算,如果僅靠蓋上物業開發來平衡上蓋蓋體的投資增加,需要蓋上開發的住宅售價接近每平方1.4萬元(估算是按照蓋上18層的住宅開發來進行的)。

d、上蓋物業開發需結合周邊地塊房價情況綜合決定,特別是昆明在沒有房價強烈支撐的前提下,需認真研究成本與盈利的平衡。

2、關于上蓋物業結構設計方面涉及的結構轉換、結構處理方案及經驗。

a、國內現在的上蓋開發結構轉換主要有梁式轉換,板式轉換,桁架轉換,箱體轉換。所考察三地的抗震設防烈度為6~7度。深圳所有的上蓋物業開發高度控制在框架限高范圍,為小高層住宅,采用梁式轉換或者是部分桁架轉換。

b、寧波天童莊車輛段也是蓋上小高層住宅。按照框架結構來設計,采用梁式轉換。

上述結構轉換的優點為工程經濟較好,超限不多,容易與審查的專家達成一致意見。

c、蘇州太平車輛段采用箱體轉換,蓋上為18層的住宅。按照其設計單位的計算,在抗震設防8度地區類似的結構轉換形式,蓋上可以做到13層左右。

d、寧波在進行上蓋開發時,出現規范調整抗震要求提高的情況。為避免這類情況,應盡量縮短上蓋物業開發和蓋下軌道交通建設之間的時間。

3、關于上蓋物業減振降噪方面的考慮及經驗。

深圳部分車輛段上蓋物業開發以及寧波天童莊車輛段上蓋物業開發時專門進行了蓋上物業舒適度評價的研究,按照其研究以及目前投入使用的實際效果,普通地鐵車輛段上蓋開發除了在試車線,振動噪音一般情況不會對蓋上物業造成影響。但是類似橫崗車輛段雙層車輛段并且采用橋建合一的結構形式,車輛運行振動直接傳遞到結構體,蓋上的振動較大。因此,此部分上蓋的物業開發業態僅局限于運動場地,綠化景觀等。

4、關于上蓋物業消防設計等經驗

a、通過考察了解到車輛段上蓋基本都是以蓋體為分界,嚴格區分蓋下的工業廠房性質和蓋上的民用建筑性質。但是在其他消防的具體要求上,各地消防系統具體要求不近相同。因此,在方案階段需及時同當地消防部門進行溝通落實。

b、蘇州軌道公司只指出,在太平車輛段上蓋開發時還可以將物質總庫放在蓋體下,但其后的胥口車輛段上蓋開發時,消防系統要求物質總庫必須獨立放置于蓋外。昆明地鐵上蓋開發在方案設計前需與消防部門對接明確。

c、綠地率的計算需要同規劃局進行溝通,對于高大喬木的栽種處可以采用局部堆土造坡的形式。

三、考察后的思考與建議

1、車輛段上蓋發開以后最大的受益者是周邊的白地物業,車輛段上蓋要同周邊的白地開發合為整體一同開發,并盡量爭取整體開發項目的綠地率以及容積率的政策支持。設計過程中注意加強排水及立體景觀效果的設計。

2、車輛段和停車場一般地處偏僻,物業開發需要盡量就近引進地鐵車站,并加強地鐵與其他交通方式的接駁。

3、目前車輛段上蓋開發一般都由地鐵公司用地鐵建設資金做好上蓋體以后再進行招拍掛。拍地所得充抵原來的墊資以及建設期間的利息。若能盡早的引入社會資金,可以緩解地鐵建設資金壓力。杭州正在探索的政策改革可以有效的緩解這一問題。

4、車輛段蓋上開發是商業行為,需要在項目的前期策劃就引入商業的開發策劃,積極協同配合。

5、建議昆明地鐵上蓋物業開發政策的可以參考《杭州市城市軌道交通上蓋物業預留工程前期工程審批指導辦法》,另外車輛段上蓋開發對市容市貌,城市環境做出了貢獻,也需要盡可能的去爭取政策的支持和傾斜。


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